Ministrul Gheorghe Pogea visează frumos...
Joi seara, la Realitatea TV, Gheorghe Pogea, ministrul finanţelor, a fost luat la şuturi de Adrian Ursu şi de Robert Turcescu, în emisiunea primului. Vineri seară, la Antena 3, Andrei Bădin şi Maria Coman îl au invitat pe acelaşi ministru. Stau şi-l ascult, ignorîndu-i greşelile gramaticale care curg precum Dunărea. Şi trag concluzii, după care trag linie şi spun: “Prima casă” e de fapt un soi de “Prima ţeapă”.
Prima casă, de fapt, nu e prima: e a două, a noua…
Ce nu prea s-a văzut zilele astea a fost o declaraţie a lui Pogea, potrivit căruia “Prima casă” nu înseamnă că nu trebuie să fi avut casă vreodată. La Realitatea TV, onor-ministru declară senin că poate cere un credit ipotecar, prin programul care garantează 60.000 de euro băncilor, oricine doreşte, chiar dacă a mai avut casă au ba. Adică ai avut casă, ai vîndut-o, te-ai mutat la părinţi, numai bine să mai pui de-un credit ipotecar. Totuşi, Pogea anunţă că viitorul debitor la bănci nu trebuie să mai fi avut un credit ipotecar în trecut. La Antena 3, pe de altă parte, se face că plouă şi uită să mai facă ultima precizare. S-o fi dat peste cap într-o noapte, nu ştiu. Cert e că avem un scenariu fascinant:
- Mamă-soacră, hai să-ţi vînd un apartament cu două camere, ultracentral, cu 10.000 de euro. Şi nu trebuie să-mi dai banii!
- Păi de ce?
- Păi a apărut programul “Prima casă” şi, uite, pot să-mi iau alta cu garanţie de la stat.
Şi uite-aşa, eu îi vînd mamei-soacre o casă pe care ea n-o plăteşte, deci eu n-am casă, deci solicit credit garantat de stat şi îmi mai iau una. După care o scot pe prima la închiriat şi-mi plătesc rata la cea de-a doua. Sau pe-a doua, că oricum nu contează.
Ce se întîmplă dacă n-ai bani de rată?
Pogea zice, la Antena 3, că e simplu: dacă nu-ţi permiţi să plăteşti ratele la casă timp de trei luni, banca depune cerere la Fondul de Garantare, îşi recuperează banii, iar locuinţa intră în proprietatea statului, în “fondul locativ”, ca să citez ministrul. Bineînţeles că tu, debitorul, zbori din apartamentul pe care ţi l-ai cumpărat, asta după ce ai plătit dobîndă băncii cît ai fi plătit (să zicem, cinci ani). Cu statul nu te joci, mai ales dacă nu eşti tupeist şi dacă n-ai bani de şpăgi. Pentru că, nu-i aşa, “frumuseţea” creditelor, în general, este că întîi plăteşti dobînda şi abia apoi ajungi la rate. Toată lumea e fericită, mai puţin tu.
Ce se întîmplă cînd te zboară din apartament? Dacă ai făcut un credit mai mare de 60.000, vei continua să plăteşti rate băncii. Dacă nu, probabil vei primi nişte penalizări de la stat – ceea ce, din punctul meu de vedere, mi se pare logic, cîtă vreme îi încurci şi pe unii, şi pe ceilalţi. Ce face statul cu locuinţa ta? Eh, aici e buba.
Licitaţii, licitaţii. Ca la stat
În mod normal, statul n-are ce să facă cu apartamentul pe care l-ai cumpărat. Aşa că o să-l scoată la licitaţie. Ce înseamnă asta? Păi, în buna tradiţie românească, probabil va fi scos la vînzare la jumătate de preţ (că, deh!, între timp se va fi devalorizat), licitaţia va fi anunţată acolo unde nu o va putea vedea decît cine trebuie şi, uite-aşa, se încurajează specula. În mod normal, n-o să stea Guvernul să vîndă, ci tot consiliile locale. Prin urmare, cu o şpagă bine plasată, îţi iei casă de 30.000 de euro cînd, de fapt, cel care a cumpărat-o înainte a plătit 80.000, iar cu tot cu posibila devalorizare, ar fi trebuit să scoţi din buzunar vreo 50.000.
Programul “Prima casă” este interesant şi din prisma condiţiilor. Potrivit şefului de la Finanţe, avansul minim necesar va fi de 5% din valoarea locuinţei. Un lucru bun, nu-i aşa? În principiu, dacă ne gîndim la avansul de minimum 20% cerut în prezent de bănci, da. Numai că nu e chiar aşa.
Să zicem că vrei să-ţi iei un apartament cu două camere, care costă 50.000 de euro. Avansul necesar ar fi de 2.500 de euro. Diferenţa o pune banca. Adică iei un credit de 47.500 de euro. Înmulţim banii băncii cu 3,5 ca să aflăm cam cît trebuie să returnăm, estimativ, în 30 de ani. 166.250 de euro de dat înapoi în 30 de ani. S-ar putea să fie mai puţin, dar nu cu mult. Să zicem 160.000 de euro. Pe care îi împărţim la 360 de rate lunare. Iese o rată de 460 de euro, la o dobîndă variabilă de aproximativ 10-11 la sută. Calculul este ochiometric, deci brutal, dar destul de relevant. Dar dacă ne gîndim că dobînda medie la un credit imobiliar este de 15%…
Şi fără casă, şi cu banii luaţi
În condiţiile în care dobînda va fluctua (şi nu doar în funcţie de EURIBOR, ci şi în funcţie de calculul de risc pe care şi-l face banca destul de des, că doar sîntem în România şi bursa merge după cum bate vîntul), dacă luăm în calcul acel maximum de îndatorare de 70%, în ce condiţii îşi poate lua o casă o familie de condiţie medie, cu venituri lunare de 1.000 de euro? Încă un motiv să rămîi mult mai repede fără casă.
Eşti mult mai avantajat dacă îţi iei un credit în condiţiile băncii, fără să implici şi statul. Dacă iei credit de la o bancă oarecare şi nu plăteşti rata timp de trei luni, dar în a patra reuşeşti să plăteşti, nu vei fi dat afară din casă. Pentru că e în avantajul băncii să îţi bage penalităţi şi să îţi ia banii timp de 30 de ani, că doar ia peste 100.000 de euro dobîndă. Dacă intri în programul ministerului şi după cinci ani nu plăteşti trei rate, nu doar că banca recuperează banii împrumutaţi, dar rămîi şi fără casă, şi cu banii luaţi de bancă. Şi nu poţi face nimic, cîtă vreme politica oricărui credit bancar este ca mai întîi să îi plăteşti dobînda, apoi să plăteşti împrumutul propriu-zis. Deci toţi banii pe care îi dai nu mai pot fi recuperaţi.
Primele urmări
Ce s-a întîmplat după ce Pogea a trîmbiţat că vrea să aibă programul funcţional de la 1 iulie? Au sărit preţurile la apartamente. O locuinţă cu două camere în Bucureşti, în bloc construit prin 1970, a sărit de la 50.000 de euro la 65.000 sau chiar la 70.000. Adică ce spuneam aici. Gîndirea românului e simplă: “Ah, garantează statul? Foarte tare! Deci scumpim, că proştii vor lua bani!“. Doar că nu e chiar aşa. “Proştii” cunosc valoarea reală a caselor şi scăderea din ultima perioadă. Şi uite-aşa, cine a scumpit va rămîne cu casa, pentru că omul ştie că e criză şi că, dacă face un credit acum, s-ar putea să n-aibă din ce-l plăti peste un an, cînd s-ar putea să rămînă fără loc de muncă. Uite-aşa, “proştii” s-au deşteptat.
Pogea a mai spus o treabă: programul nu este neapărat gîndit pentru Bucureşti, aşa cum mulţi trăiesc cu impresia – de unde şi scumpirea rapidă, că doar plăteşte statul. Este făcut mai ales pentru provincie, acolo unde veniturile nu sînt la fel de mari ca în Bucureşti, unde locuinţele sînt mai ieftine. Prin urmare, e destinat celor care vor să îşi ia casă mai uşor. Doar că… provincia simte criza înaintea Bucureştiului.
O idee
Dacă Boc şi Pogea ţin neapărat să relanseze creditările (care, apropo, n-au fost stopate, multe bănci acordau oricum împrumuturi, doar rata de refuz a fost mai mare), atunci ar trebui să impună nişte condiţii stricte cu privire la garantare. Cum ar fi: pentru o garsonieră, garantăm 30.000 de euro, pentru un apartament cu două camere – 40.000, pentru trei camere – 50.000, iar pentru patru – 60.000. Sau ceva de genul ăsta. I-ar ajuta şi pe cei care vor să cumpere, pentru că proprietarii care vor să vîndă n-ar mai sări calul cu preţurile, ar ajuta şi băncile să acorde mai uşor credite.
Altfel, proprietarii vor sta cu apartamentele nevîndute, iar în primăvara anului viitor vor rămîne cu buza umflată, din cauză că nu vor mai scoate nici măcar banii pe care îi cer acum. A cam trecut vremea prostelii pe faţă.
Dojo @ 31.5.2009, 11:34 am
Mi se pare foarte aiurea si mie “planul” asta si nu vad momentan nici eu decat “gaurile” sale. Si ma streseaza faptul ca, in momentul in care vor cadea din nou in bot cu ideile lor, onor conducatorii isi vor scoate (iar) parleala din banii prostilor care inca sunt la zi cu contributiile. Ce este chiar mai deranjant este ca idiotii astia vin tot mai des cu fantezii din astea si culmea este ca le si merge. Bunul simt a murit de mult, acum fac smecherii pe fata, nici macar nu se mai obosesc sa le “acopere”.
Ion Radu Zilişteanu @ 31.5.2009, 11:47 am
Conform cifrelor furnizate de ANCPI, în martie au avut loc 49.000 tranzacţii de vânzare-cumpărare. Extrapolând, în România, la nivelul unui an întreg, numărul tranzacţiilor este de câteva sute de mii. Programul ăsta va genera, probabil, în jur de 20.000-25.000 de tranzacţii, ceea ce înseamnă câteva procente din piaţă, în ipoteza că s-ar derula într-un singur an. În realitate, din motive birocratice şi de bâlbâială a guvernului, se va derula pe mai mulţi ani. Deci capacitatea programului de a influenţa piaţa este foarte mică. Influenţa poate fi mai mult psihologică, dar alţii sunt factorii care vor conduce la o oarecare revenire a pieţei, când aceasta va binevoi să se întâmple. Am scris despre praful în ochi constituit de acest program aici.
Ionut @ 31.5.2009, 2:06 pm
Asta se cheama ca “valoarea reala” o da piata si n-are nici o legatura cu programul guvernului. Din cite ma pricep si eu “valoarea reala” se stabileste atunci cind exista un contract semnat intre un vinzator si un cumparator. Ceea ce se intimpla acum pe piata imobiliara (inclusiv cea a inchirierilor) nu e nici pe departe de natura sa stabileasca “valori reale”, pentru simplul motiv ca nu exista tranzactii.
Programul de garantare al guvernului este menit in primul rind sa deblocheze situatia; ca va reusi sau nu – ei asta nu avem de unde sa stim, dar costurile sint infime (cum ai calculat riscul de default?).
Din imobilul achizitionat cu credit ipotecar zbori, in caz de default, fie ca acel credit a fost garantat de stat ori nu, iar imobilul tot la licitatie ajunge din care, ori ca vorbim de stat, ori ca vorbim de banca, creditorul va urmari sa-si recupereze doar suma ramasa.
In concluzie: nu inteleg ce problema vezi in programul asta.
Alex Mihăileanu @ 31.5.2009, 3:22 pm
Te inseli. Valoarea reala este aia pe care o merita un apartament, nu e data de piata. Un apartament cu doua camere intr-un bloc din ’63 nu merita mai mult de 35.000 de euro, in cel mai fericit caz. Bineinteles, n-o sa-l iei cu banii astia, dar 40.000 e o valoare mai apropiata de cit face cu adevarat. Daca iei la puricat vechimea blocului, structura de rezistenta, peretii despartitori, imbunatatirile, vechimea tevilor si riscul de a se sparge, instalatiile electrice si riscul de a se arde si de a provoca o pana de curent in tot blocul, atunci ai sa vezi ca 65-70 de mii, cit se cere pe un apartament, este enorm de mult. Este de doua ori cit face. Anul trecut era 90-100 de mii. Ti se pare normal? Aia e valoarea reala? Cea data de piata? Pe bune?
Translatorul @ 31.5.2009, 4:52 pm
mda… vrajeala de dinainte alegerilor…. nimic concret!
Catelu @ 31.5.2009, 5:07 pm
Ba pardon, valoarea reala este cea data de piata. Costul de fabricatie poate fi mai mic, sau mai mare, asta e altceva. Daca eu construiesc un bloc in care un apartament ma va costa 500,000Eur (poate sunt un constructor foarte ineficient) nu inseama ca aia va fi valoarea reala.
Alex Mihăileanu @ 31.5.2009, 5:49 pm
Ba pardon, aia de care vorbesti tu e valoare de piata. Care nu e valoare reala. Valoarea de piaţă reprezintă evaluarea mărfurilor şi serviciilor la preţul pieţei. Valoarea de piaţă include impozitele indirecte (accize, TVA, taxe vamale). Valoarea de piaţă fără impozitele indirecte reprezintă valoarea în preţul factorilor. Valoarea reala e aia la care ti-o estimeaza evaluatorul, fara sa ii dea nimeni nici o spaga.
Ionut @ 31.5.2009, 8:43 pm
Pe bune, da. Ca sa te convingi pot sa-ti spun ca apartamentul pe care l-am cumparat eu, 3 camere, 85 mp, bloc din ’89 cu 2 etaje a costat 25k euro; bine-nteles in 2004. Care e valoarea reala a apartamentului meu astazi? Habar nu am, nu l-am scos la vinzare si pina n-o sa-l scot n-o sa aflu; dar daca voi compara cu “valoarea reala” a apartamentului dat exemplu de tine probabil e pe la ~50k. Revenind, care e valoarea reala a apartamentului meu, 25k, 50k sau 75k (asta fiind suma la care este asigurat) euro?
Horea @ 1.6.2009, 1:04 am
Un subiect interesant, care merita trei remarci din partea mea:
1. Programul nu e facut pentru cei care vor sa-si cumpere case, e facut pentru clientela FSN care ar vrea sa vanda case si nu are cui.
2. Pentru ca programul sa functioneze cu adevarat, ar fi nevoie de o rata a dobanzii de maxim 6-7% altfel, cine naiba se baga sa isi ia casa la 10%, in conditiile in care preturile mai mult ca sigur nu vor mai creste. Mai bine stai in chirie.
3. Care banca o sa dea credite ipotecare cu 6-7%, cand poate sa crediteze guvernul cu 12-13%, ca sa aiba din ce plati salarii si pensii?
Pronostic:
Vor incepe sa se faca niste smecherii ca sa poata sa-si vanda unii si altii proiectele incepute si neterminate, dupa care, prin Octombrie, in prag de prezidentiale, se va face zarva mare cum ca “uite ce bine a functionat Prima Casa si ce bine s-a descurcat guvernul FSN”.
Din Ianuarie 2010 incolo, se vor inregistra primele recuperari ale acestor case de catre stat.
Alin @ 1.6.2009, 11:27 am
Eu spun ca ar trebui sa garanteze pentru un pret pe metrul patrat. Gen: o locuinta noua costa x sute de euro metrul patrat, la marginea orasului . In punctul x al orasului se inmulteste acest pret cu xyz – care vor tine cont de vechime, zona, acces la mijloacele de transport in comun, facilitati gen parc, etc. Din pacate piata in toata lumea si in romania de asemenea este data peste cap, in sensul ca au crescut incredibil de mul preturile in ultimii 20-30 de ani (au crescut de citeva ori in comparatie cu marirea salariilor din pietele ce nu au mari conexiuni cu domeniul constructiilor), asa ca statul ar face bine sa lase piata sa se regleze la niste preturi corespunzatoare cu dezvolatarea economica reala si abia dupa aceea sa ii “ajute” pe cei ce vor sda cumpere. Scuze nu am timp sa recitesc, dar sper sa fie inteligibil ceea ce gindesc …
Claudiu Minea @ 1.6.2009, 12:38 pm
Alex, cam varza explicatiile tale date unor termeni economici… Ar fi util sa mai recitesti cartea de economie politica (aia de liceu, pe care o studiaza aproape toata lumea)… Fara suparare!!!
Alex Mihăileanu @ 1.6.2009, 12:40 pm
Claudiu, la economie recunosc ca sint varza, dar stau destul de bine la deductie logica. Nu mi-a placut niciodata economia si recunosc ca intr-a 11-a, la teza la economie din primul semestru, am luat 4, iar la cea din semestrul 2 am luat 9. Dar nu termenii economici sint importanti aici. Daca e sa vorbim de termeni, eu folosesc Google :))
Claudiu Minea @ 1.6.2009, 12:47 pm
Scuze, n-am spus nicaieri ca TU esti varza, ca oricum nu as putea afirma asa ceva. Am zis doar ca EXPLICATIILE tale date unor termeni economici sunt varza.
Ca sa simplificam (fara sa mutilam totusi), pentru un bun economic avem:
-un cost (cat cheltuim pentru producerea lui)
-un pret (valoarea la care se tranzactioneaza)
-o valoare de piata (pretul la care s-ar tranzactiona bunul in conditii normale de piata pentru vanzator si cumparator – adica, mai lumeste spus, cand nici unul din ei nu este disperat). Aceasta valoare de piata este estimata de evaluator (care , iarasi, trebuie sa o faca liber de orice “constrangere”). Pentru rationamentul din aceasta postare, valoarea de piata=valoarea reala.
Dificultatea consta in evaluarea unei valori de piata pentru o piata blocata.
Sunt multe, dar sper ca am adus un pic de claritate… :)
PS: Nimic personal cu tine, am mai postat si cred ca te-ai convins de asta… :)
Alex Mihăileanu @ 1.6.2009, 12:52 pm
Ah, nu, stai linistit :)). Ideea e ca, din punctul meu de vedere, ar trebui sa vorbim de valoare reala, nu de valoare de piata. La noi, lacomia este cea care ne maninca de vii. Din punctul meu de vedere, daca ar fi sa vorbim despre valoarea unui apartament intr-un bloc nou, cred ca cel mai decent ar fi ca pretul sa nu depaseasca pretul de constructie plus 50% din costuri. Adica daca te-a costat 10 lei constructia unui apartament, sa nu-l vinzi cu mai mult de 150 de lei. Dar noi nu vorbim de o piata normala. La noi, dai 10 lei si vrei sa scoti inca 350 de lei, ceea ce e aberant. Ma uit ca unii dezvoltatori inca mai spera sa vinda garsoniere cu 250 de mii de euro, in Bucuresti. E criza, cine dracu’ mai da atita? Si asta e un exemplu recent.
Horea @ 1.6.2009, 1:06 pm
@ Alex – Dupa principiul “Nu e prost cine mananca 7 paini, e prost cine i le da”, nu e prost cine vinde o garsoniera cu 250.000 Euro, e prost cine ii plateste.
Asta cu “ar fi decent sa fie pretul de Cost + 50%” era buna in epoca de aur. De unde stii tu sau eu sau Claudiu cata spaga a trebuit sa dea un dezvoltator ca sa obtina fel si fel de avize, cat de mult a trebuit sa acopere costuri ascunse, reparatii dupa diferiti “Dorei” care i-au facut te miri ce tampenii pe santier….?
In final, fiecare sa-si vanda marfa cu cat poate. Statul trebuie doar sa vegheze ca legile concurentei si ale fiscalitatii sunt respectate, in rest – succes tuturor, pace buna si sa ne vedem la plata impozitelor.
Claudiu Minea @ 1.6.2009, 1:33 pm
Alex, Horea: cat timp exista cumparatori dispusi sa platesca pret, aceea e valoarea de piata. Indiferent de costul care sta la baza. Si, intr-adevar, obligatia statului este de a veghe ca piata sa fie cat mai concurentiala posibil.
Mihai @ 1.6.2009, 1:44 pm
Chiar ma intrebam cum poate aparea un bull-trap, pentru ca preturile pareau sa scada continuu. Multumim guvernului pentru oportunitatea respectarii tuturor fazelor unei bule imobiliare.
Andreea @ 3.6.2009, 6:04 pm
Va aduceti aminte acum ceva ani de zile de vestitul program ANL HENRI COANDA unde aveam subventia undeva pe la 19 %, trebuia sa raspunzi la un chestionar si multe altele. Ne-am inscris si noi si am reusit cred dintr-o greseala, nu suntem copii de securisti, generali, etc.
De ani de zile nu am vazut casa, :( banii i-a blocat banca ptr a se alimenta ANL dar ptr ce ca nu au mai facut nimic de vreo 2 ani si s-au schimbat cateva echipe de constructie si ne mint si ne duc cu vorba.
Aveti grija sa nu fie si asta o mare TEAPA asa zisul program Prima CASA.
Sa aveti o seara buna .
P.S. Si normal am uitat sa va spun avem si credit luat, ce sa le facem ?
FLORIN @ 27.8.2010, 10:37 pm
CINE ISI CUMPARA APARTAMENT IN BLOCURILE NOI CONSTRUITE I-A CE-A MAI MARE TEAPA!!!!AM FOST PROPRIETARUL UNUI APARTAMENT INTR-UN BLOC NOU CONSTRUIT-A TRBUIT SA INVESTESC MULTI BANI IAR-TAVAN CAZUT -INSTALATIE PROASTA -MUCEGAI!!!I-AM DAT IN JUDECATA DAR IA-I DE UNDE NU-I -DISPAR UNDE-DRACU SA-IA?????
Atunci cand vrei sa cumperi o locuinta, tentatia este de a fugi de locuintele vechi din blocurile ceausiste, tip „cutie de chibrit”care au fost construite cu materiale de calitate si de profesionisti care nu prea mai exista in zilele noastre
si ne atrag locuintele noi construite-care sunt facute cu materiale de proasta calitate!!!!
ma bucur ca am scapat de locuinta noua -si vreau sa zic ca locuiesc intr-un apartament anul 1969 si nu am nici o problema!!!!
SFATUIESC PE ALTI CUMPARATORI SA SA FIE MAI ATENTI SI SA NU TRACA PRIN CE AM TRECUT EU!!!!
TEPE CU APARTAMENTELE IN BLOCURILE NOI CONSTRUITE